文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fá手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越ng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂(手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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